INVESTMENT GUIDE

ERWERB VON EIGENTUM UND STAATSBÜRGERSCHAFT

Das müssen Ausländer wissen, die Immobilien in der Türkiye erwerben möchten

In der Türkiye kann der Erwerb von Eigentumsrechten nur nach Registrierung bei den Grundbuchämtern genehmigt werden.

Vorläufige Immobilienverträge, die von Notaren ausgestellt oder von natürlichen Personen schriftlich abgeschlossen wurden, sehen keine Übertragung von Eigentum per se dar. Sie dienen nur als Verpflichtung zur Übertragung des Eigentums. Die betreffende Immobilie wechselt mit diesen Instrumenten nicht den Besitzer.

Belastungen wie Hypotheken, Grundpfandrechte und ähnliche Beschränkungen, die in Bezug auf das besagte Eigentum bestehen können und deren Verkauf verhindern würden, sollten vor der Einleitung von Verfahren bei der jeweiligen Grundbuchbehörde überprüft werden.

Anfragen zu Immobilien können online unter parselsorgu.tkgm.gov.tr gestellt werden. Dort kann auf bestimmte Details zu Stadt, Bezirk, Viertel/Dorf, Kartenabschnitt und Grundstück zum Nachschlagen der Immobilie zurückgegriffen werden. Grundlegende Informationen über die Immobilie, einschließlich ihres aktuellen Status, sind somit von überall auf der Welt online verfügbar. Personenbezogene Daten des Eigentümers bleiben jedoch unzugänglich.

Ausländer benötigen keine Aufenthaltserlaubnis als Voraussetzung für den Erwerb von Immobilien in der Türkiye. Darüber hinaus erhalten Ausländer, die Eigentum in der Türkiye erwerben, gemäß Gesetz Nr. 6458 über Ausländer und internationalen Schutz eine erneuerbare kurzfristige Aufenthaltserlaubnis.

Eine natürliche oder juristische Person, die beabsichtigt, Immobilien in der Türkiye zu erwerben, muss sich zusammen mit dem Eigentümer der Immobilie an die Grundbuch- und Katasteramt wenden. Darüber hinaus können sie sich an das rund um die Uhr verfügbare Callcenter Alo 181 wenden oder randevu.tkgm.gov.tr besuchen, um einen Termin zu vereinbaren, ohne die Ämter persönlich besuchen zu müssen.

Türkische Unternehmen mit ausländischem Kapital sollten dagegen zunächst einen Antrag bei der Provinzdirektion für Planung und Koordination (PDPC) beim Gouverneursbüro des Ortes stellen, in dem sich die Immobilie befindet. Sobald sie eine positive Antwort von PDPC erhalten haben, sollten sie sich an das Grundbuchamt wenden. Diese Unternehmen können ihren Antrag persönlich, per Post oder E-Mail stellen.

Allgemeine Information

In der Türkiye wird der Begriff „Ausländer“ in Bezug auf den Erwerb von Immobilien in drei Kategorien eingeteilt:

Ausländische natürliche Personen
Ausländische juristische Personen
Türkische Unternehmen mit ausländischem Kapital

Artikel 35 des Gesetzes Nr. 2644 über das Grundbuch enthält die Bestimmungen über den Erwerb von Immobilien durch ausländische natürliche und juristische Personen. Artikel 36 enthält Bestimmungen zu Unternehmen mit ausländischem Kapital.

Die Länder, deren Staatsangehörige berechtigt sind, Immobilien in der Türkiye zu erwerben, werden vom Ministerkabinett festgelegt, das bei Bedarf auch besondere Bedingungen für den Erwerb festlegen kann.

Rechtliche Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien durch ausländische natürliche Personen

Mit Genehmigung dürfen natürliche Personen ausländischer Herkunft Immobilien in allen Gebieten erwerben, in denen Privateigentum zulässig ist (Wohn- und Gewerbeimmobilien, Grundstücke, Landwirtschaftsflächen usw.).

Wenn die erworbenen Immobilien keine zuvor erbauten Gebäude umfassen, muss der Eigentümer ausländischer Herkunft innerhalb von zwei Jahren bei der zuständigen öffentlichen Verwaltung einen Antrag auf Projektentwicklung stellen.

Eine natürliche Person ausländischer Herkunft kann überall in der Türkei Immobilien und dingliche Rechte von bis zu 30 Hektar erwerben. Das Ministerkabinett kann gegebenenfalls größere Flächen gewähren.

Natürliche Personen ausländischer Herkunft dürfen keine Immobilien in verbotenen Militärzonen oder militärischen Sicherheitszonen erwerben und pachten. Mit Genehmigung des Gouverneursbüros können sie jedoch Immobilien in speziellen Sicherheitszonen erwerben und pachten.

Der gesamte Erwerb durch natürliche Personen ausländischer Herkunft darf zehn Prozent der gesamten Bezirksfläche, in der Privateigentum zulässig ist, nicht überschreiten. Der Erwerbsantrag von Ausländern wird nicht genehmigt, wenn die Zehn-Prozent-Grenze überschritten wird.

Erwerb von Immobilien und dinglichen Rechten durch juristische Personen

In der Türkei dürfen nur Handelsunternehmen, die nach den Gesetzen ihres jeweiligen Landes gegründet wurden und Rechtspersönlichkeit besitzen, als ausländische juristische Personen Immobilien und dingliche Rechte erwerben. Andere juristische Personen als solche Handelsunternehmen (Stiftungen, Verbände usw.) dürfen hingegen keine Immobilien erwerben und haben möglicherweise keine dinglichen Rechte.

Der Erwerb von Immobilien durch Handelsunternehmen, die im Ausland nach den Gesetzen ihres jeweiligen Landes niedergelassen sind und Rechtspersönlichkeit besitzen, kann in Ausnahmefällen gewährt werden und wird nur dann als zulässig betrachtet, wenn dies nach den Bestimmungen internationaler Übereinkommen oder Sonderbestimmungen festgelegt. Zu den spezifischen Kodizes einschließlich der diesbezüglichen Bestimmungen zählen das Gesetz Nr. 6491 über türkisches Öl, das Gesetz Nr. 2634 über Tourismus-Incentives und das Gesetz Nr. 4737 über Industriezonen.

HINWEIS: In Bezug auf Hypotheken ist eine Ausnahme vorgesehen, bei der es keine Beschränkung hinsichtlich der Hypotheken gibt, die zugunsten ausländischer natürlicher und juristischer Personen auf die Immobilie aufgenommen werden sollen.

Erwerb von Immobilien und beschränkten dinglichen Rechten durch in der Türkei ansässige Unternehmen mit ausländischem Kapital

In der Türkei als juristische Person niedergelassene Unternehmen werden gemäß den folgenden Bedingungen in die Kategorie der Unternehmen in ausländischem Besitz eingestuft:

Ausländische Investoren halten mindestens fünfzig Prozent der Aktien oder

Ausländische Investoren sind berechtigt, die Mehrheit des Verwaltungsrates zu ernennen und zu entlassen

Diese Unternehmen können Eigentum und beschränkte dingliche Rechte erwerben, um die in ihrer Satzung festgelegten Tätigkeiten auszuüben.

Zu diesem Zweck müssen sich Unternehmen zunächst an das Büro des Gouverneurs an dem Ort wenden, an dem sich die Immobilie befindet.

Befindet sich die zum Erwerb bestimmte Immobilien in einer verbotenen Militärzone oder einer militärischen Sicherheitszone, bedarf der Immobilienerwerb der Genehmigung des Generalstabs. Wenn sich die Immobilie in einer privaten Sicherheitszone befindet, unterliegt sie der Erlaubnis des Gouverneursbüros der jeweiligen Region.

Im Falle einer Genehmigung des Antrags auf Erwerb von Immobilien informiert das Büro des Gouverneurs das Unternehmen und das Grundbuchamt schriftlich, damit die Registrierung durchgeführt werden kann.

Die folgenden Verfahren erfordern keine Genehmigung des Gouverneursbüros, sodass der Antrag ohne Erlaubnis direkt beim Grundbuchamt gestellt werden kann.

Einrichtung einer Hypothek

Erwerb von Immobilien im Rahmen der Auszahlung einer Hypothek durch den Begünstigten einer Hypothek

Übertragung von Immobilienbesitz und beschränkten dinglichen Rechten aufgrund von Unternehmensfusionen und -spaltungen

Akquisitionen in organisierten Industriezonen, Industriezonen, Technologieentwicklungszonen und Freizonen

Akquisitionen aufgrund von Transaktionen, die im Rahmen der einschlägigen Bankengesetzgebung oder zum Zwecke des Einzugs von Forderungen als Darlehen betrachtet werden

Erbe

In der Türkei ist das Erbrecht von Ausländern geschützt. Im Falle des Todes eines Ausländers gehen die ihm gehörenden Immobilien an seine Erben über. Wenn der Erbe berechtigt ist, die Immobilie zu erwerben (wenn er hinsichtlich der Staatsangehörigkeit berechtigt ist und wenn die Gesamtbeschränkungen pro Person und im ganzen Land dies zulassen), kann der Erbe das geerbte Eigentum behalten. Andernfalls hat diese Person die Immobilie unverzüglich zu übertragen. Ansonsten verkauft das Finanzministerium die Immobilie und erstattet dem Erben den Preis.

Recht auf Erwerb der türkischen Staatsbürgerschaft durch Immobilienkauf

Natürliche Personen ausländischer Herkunft erhalten das Recht, beim Kauf von Immobilien im Wert von 400.000 USD und mehr durch außergewöhnliche Verfahren die türkische Staatsbürgerschaft zu erwerben.

Zu diesem Zweck müssen Ausländer:

Immobilien im Wert von mindestens USD 400.000 erwerben

Im Erwerbsantrag angeben, dass sie die Immobilie zu diesem Zweck gekauft haben, in der Eigentumsurkunde sollte dieser Zweck angegeben sein und der Ausländer muss im Erkärungsabschnitt des Formulars erklären, dass er die Immobilie drei Jahre lang nicht verkaufen wird

Nach Abschluss des Grundbuchverfahrens kann der Ausländer bei den zuständigen Verwaltungen das Aufenthalts- oder Staatsbürgerschaftsrecht geltend machen, indem er die für den Eigentümer auszustellende Berechtigungsbescheinigung vorlegt.

Anforderungen an Grundbuchverfahren

Grundbucheintrag der Immobilie oder Informationen zu Dorf/Viertel, Kartenabschnitt, Grundstück, Gebäude und unabhängigen Abschnitt

Lichtbildausweis oder Reisepass, ausgestellt von dem Land, in dem der Ausländer Staatsbürger ist (notariell beglaubigte und beglaubigte Übersetzungen sollten für Personalausweise und Reisepässe eingereicht werden, die in anderen als dem lateinischen Alphabet ausgestellt sind)

Wenn das Verfahren eine Vertretung, ein Dokument zur Vertretung (Anordnung zur Vormundschaft, Vollmachtsschreiben, Vollmacht usw.) umfasst

Dokument über den aktuellen Marktwert der Immobilie ausgestellt von der jeweiligen Gemeinde

Obligatorische Erdbebenversicherung für die Gebäude

Ein Foto des Verkäufers und zwei Fotos des Käufers (aufgenommen innerhalb der letzten sechs Monate, Größe 6x4 cm)

Zertifizierter Dolmetscher, wenn eine Partei kein Türkisch spricht

Im Ausland ausgestellte Vollmachten

Wenn das Verfahren von einer dritten Person durchgeführt werden soll, die durch eine im Ausland ausgestellte Vollmacht autorisiert wurde, muss die Vollmacht die Genehmigung für das durchzuführende Verfahren umfassen. Außerdem muss die Vollmacht die folgenden Bedingungen erfüllen:

Ausstellung durch türkische Konsulate für Immobilien nach eigenem Ermessen

Ausgestellt von den zuständigen Behörden, die im Ausland zur Ausstellung von Vollmachten berechtigt sind

Ausgestellt in der Sprache des Landes, in dem es ausgestellt wurde

Inklusive Foto (mit klarem Siegel und Unterschrift über dem Foto)

Inklusive Apostille, wenn die Vollmacht in einem Land ausgestellt wurde, das Vertragspartei des Haager Übereinkommens ist

Inklusive einer Bescheinigung über die Unterschrift des Beamten, der die Vollmacht der zuständigen Behörde unterzeichnet, wobei die Unterschrift und das Siegel dieser Vollmacht vom türkischen Konsulat beglaubigt werden sollten, wenn die Vollmacht in einem Land ausgestellt wird, das nicht Vertragspartei der Haager Konvention ist

Der Antrag sollte auch eine notariell beglaubigte und zertifizierte türkische Übersetzung der Vollmacht umfassen, die die erforderlichen Kriterien erfüllt.

Außergewöhnlicher Erwerb der Staatsbürgerschaft

Laut Einleitung zu Buchstabe (b) zum ersten Absatz von Artikel 12 des am 28. Juli 2016 verkündeten Gesetzes Nr. 5901 sind

Personen, die eine Aufenthaltsgenehmigung nach Buchstabe (j), Absatz 1, Artikel 31 des Gesetzes Nr. 6458 aufgrund von Investitionen in Höhe des durch den Präsidenten festgelegten Umfangs und Betrags erhalten und

Ausländer, die in Besitz der Türkisen Karte sind,

auf Grundlage des Beschlusses des Präsidenten der Republik Türkiye berechtigt, die türkische Staatsbürgerschaft zu erwerben.

Umfang und Beträge, die gemäß den im Amtsblatt vom 18. September 2018 veröffentlichten neuen Vorschriften festgelegt wurden, sind nachstehend definiert. Ausländer, die eines der folgenden Kriterien erfüllen, können vorbehaltlich der Entscheidung des Präsidenten der Republik Türkiye Anspruch auf die türkische Staatsbürgerschaft haben:

Leistung von Anlageinvestitionen in Höhe von 500.000 USD oder dem Gegenwert in einer Fremdwährung, wie vom Ministerium für Industrie und Technologie bestätigt

Erwerb einer Immobilie im Wert von mindestens 400.000 USD oder dem Gegenwert in einer Fremdwährung mit einer Beschränkung der Eigentumsurkunde in Bezug auf den Weiterverkauf für mindestens drei Jahre, wie vom Ministerium für Umwelt und Urbanisierung bestätigt

Schaffung von Arbeitsplätzen für mindestens 50 Personen, wie vom Ministerium für Familie, Arbeit und Soziales bestätigt

Einlage von mindestens 500.000 USD oder dem Gegenwert in einer Fremdwährung bei in der Türkiye tätigen Banken mit der Auflage, diese mindestens drei Jahre lang nicht abzuziehen, wie von der Bankenaufsichtsbehörde und der Aufsichtsbehörde bestätigt

Erwerb von Staatsanleihen in Höhe von mindestens 500.000 USD oder dem Gegenwert in einer Fremdwährung mit der Auflage, dass diese mindestens drei Jahre lang nicht verkauft werden können, wie vom Finanzministerium bestätigt

Erwerb von Anteilen an Immobilieninvestment- oder Risikokapitalfonds im Wert von mindestens 500.000 USD oder dem Gegenwert in einer Fremdwährung mit der Auflage, dass diese mindestens drei Jahre lang nicht verkauft werden können, wie vom türkischen Kapitalmarktausschuss bestätigt

Einlage von mindestens 500.000 USD oder dem Gegenwert in einer Fremdwährung in einen von der Regulierungs- und Aufsichtsbehörde für das Versicherungswesen und die private Altersvorsorge festgelegten Fonds mit der Auflage, dass diese mindestens drei Jahre lang im privaten Rentensystem verbleibt, wie von der Regulierungs- und Aufsichtsbehörde für das Versicherungswesen und die private Altersvorsorge bestätigt

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